📄 전세 계약 시 핵심 서류
전세 계약을 할 때는 계약 내용보다 먼저 확인해야 할 서류들이 있어요. 이 서류들은 내가 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 유일한 방패 역할을 해요. 깡통전세나 전세사기 피해자들의 대부분은 이 기본 서류를 제대로 확인하지 않았다는 공통점이 있답니다.
첫 번째로 꼭 확인해야 할 서류는 바로 ‘등기부등본’이에요. 등기부등본을 보면 이 집의 진짜 소유주가 누구인지, 대출이 얼마 잡혀 있는지, 혹시 경매나 가압류가 걸려 있는지를 알 수 있어요. 계약 전에 반드시 열람해서 위험 요소가 없는지 확인해야 해요.
두 번째는 ‘인감증명서’와 ‘신분증’이에요. 계약하는 사람이 진짜 집주인인지 확인해야 해요. 만약 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 해요. 요즘은 가족 사칭, 위조 위임장으로 전세사기를 치는 경우가 많아서 각별한 주의가 필요해요.
세 번째는 ‘전세계약서’와 ‘확정일자’예요. 이 서류가 있어야만 법적으로 보증금 보호가 가능해요. 전입신고와 함께 확정일자를 동사무소에서 받아두면, 혹시 건물이 경매로 넘어가도 우선 변제를 받을 수 있어요. 이건 생명줄 같은 서류예요!
📄 전세 계약 필수 서류 정리표
| 서류명 | 확인 목적 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당, 가압류 여부 확인 |
| 인감증명서 | 본인 확인, 위임장 검증 |
| 전세계약서 | 보증금과 기간 명시, 확정일자 등록 |
이 세 가지 서류는 계약하기 전날 밤이라도 꼭 확인해야 해요. 믿을 수 있는 중개인이라도 마지막엔 내가 직접 챙겨야 내 돈을 지킬 수 있어요.
계약을 앞두고 있다면 지금 바로 인터넷등기소에서 해당 주소의 등기부등본을 발급받아 확인해보세요. 작은 노력 하나로 몇 천만 원의 손해를 막을 수 있어요. 정말 중요해요!
🏢 건물 등기부등본 확인법
등기부등본은 전세계약의 안전벨트 같은 존재예요. 전세를 놓기 전 반드시 ‘부동산의 상태’를 파악할 수 있는 유일한 서류죠. 등기부등본에는 건물의 구조, 소유자, 근저당권, 가압류, 전세권 등의 중요한 정보가 적혀 있어요.
먼저 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요. 표제부는 주소, 면적, 건물 구조 등의 일반적인 정보를 담고 있고, 갑구에는 소유권 관련 정보가, 을구에는 채권 관계가 기재돼 있어요. 등기부등본을 제대로 해석하려면 이 구조부터 알아야 해요.
가장 중요하게 봐야 할 건 을구에 적힌 ‘근저당권 설정’이에요. 예를 들어 "OO은행, 근저당권 설정, 채권최고액 1억5천만 원"이라는 문구가 있으면, 이 집은 은행에서 1억 이상 대출을 받고 담보로 잡혀 있는 거예요. 만약 경매가 진행되면 은행이 우선권을 가지기 때문에 보증금을 잃을 수 있어요.
또 갑구에는 ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시 결정’ 같은 무서운 문구가 있을 수 있어요. 이런 문구가 있다면 전세계약은 무조건 피해야 해요. 이미 위험이 발생했거나, 예고된 상태이기 때문이에요. 등기부등본만 잘 봐도 전세사기를 대부분 피할 수 있어요!
📌 등기부등본 구성별 해석 요약
| 구분 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소, 면적, 건축물대장과 일치 여부 | 건축물대장과 불일치 시 의심 |
| 갑구 | 소유권 변동, 가압류, 경매 진행 여부 | ‘경매’ 단어 있으면 절대 계약 금지 |
| 을구 | 근저당, 전세권, 임차권 등 | 설정금액 과다시 위험 |
등기부등본은 하루에도 변동이 생길 수 있어요. 계약서를 쓰는 ‘당일 기준’으로 등본을 다시 발급받아야 해요. 특히 등기부등본 상 ‘최종변경일’이 3일 이내인지 꼭 확인하세요. 오래된 건 믿을 수 없어요!
집 주소는 반드시 동·호수까지 정확하게 입력해야 해요. 가끔 ‘건물 전체’가 아닌 ‘호실’ 정보가 누락된 등본을 주는 경우도 있어요. 반드시 ‘집합건물’의 ‘전유부분’까지 확인해야 내 계약 공간이 보증될 수 있어요.
💰 근저당 및 대출 여부 파악
전세사기에서 가장 흔한 유형은 '대출이 과도하게 잡힌 집'에 전세를 들어가는 거예요. 겉으로 멀쩡해 보여도 등기부등본을 보면 이미 집이 은행에 잡혀 있는 경우가 많아요. 이걸 알려주는 게 바로 ‘근저당권 설정’ 항목이에요.
근저당은 채무자가 빚을 못 갚았을 경우, 채권자가 해당 부동산을 경매로 넘겨 돈을 회수할 수 있게 하는 장치예요. 즉, 집에 설정된 근저당이 많을수록 보증금을 돌려받을 확률은 낮아지는 거죠. 내 전세금은 ‘후순위’일 가능성이 높아져요.
근저당에는 ‘채권최고액’이라는 금액이 적혀 있어요. 이 금액이 집의 실거래가 대비 60~70%를 넘는다면 경매 시 내 보증금이 밀릴 수 있어요. 예를 들어, 집이 3억인데 근저당이 2억 5천이면 위험한 상태예요. 보증금 5천만 원도 못 돌려받을 수 있어요.
등기부등본 을구에 기재된 근저당권자의 이름을 보면 은행인지, 사채업자인지도 알 수 있어요. 사채업체나 개인 이름이 있다면 더더욱 조심해야 해요. 금융기관보다 더 빠르게 채권 회수 절차를 밟을 수 있기 때문이에요.
📊 근저당권 확인 체크포인트
| 항목 | 설명 | 주의점 |
|---|---|---|
| 채권최고액 | 대출 원금보다 높게 설정됨 | 매매가 대비 70% 이상이면 위험 |
| 설정순위 | 기존 근저당보다 후순위면 불리 | 내 전세금 순위 확인 필수 |
| 근저당권자 | 은행, 캐피탈, 개인 등 | 사채·개인일 경우 피해야 함 |
대출이 많은 집일수록 반드시 전세보증보험을 들어야 해요. 보증보험이란, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 돌려주는 제도예요. 보증보험 가입이 안 된다는 건 집에 문제가 있거나, 대출이 많다는 신호일 수도 있어요.
전세보증보험은 ‘한국주택금융공사(HUG)’나 ‘SGI서울보증’에서 가입할 수 있어요. 보증보험이 되는 집인지 사전에 확인하고, 불가능하다면 절대 계약하면 안 돼요. 내 돈을 위한 마지막 안전장치예요.
🪪 집주인 본인 확인 서류
‘진짜 집주인과 계약했는가?’ 이 질문 하나가 전세사기에서 생사를 가르기도 해요. 아무리 서류가 많아도, 계약자가 진짜 소유주가 아니라면 아무 의미 없어요. 그래서 ‘본인 확인’이 전세계약에서 가장 기본적인 단계예요.
가장 먼저 등기부등본 상 소유자 이름과 계약 상대방의 신분증 이름이 일치하는지 확인해요. 이름뿐만 아니라 주민등록번호 앞자리, 주소도 함께 체크하면 좋아요. 계약서는 신분증 사본과 함께 첨부해두는 걸 추천해요.
직접 소유자가 나왔다면 신분증으로 충분하지만, 대리인이라면 얘기가 달라져요. 이 경우에는 **인감증명서**와 **위임장**이 있어야 해요. 인감증명서는 위임장 작성일로부터 3개월 이내 것이어야 하고, 인감도장과 위임인의 서명이 정확히 일치해야 해요.
또한 위임장에는 '전세계약 체결 권한을 위임한다'는 문구가 분명히 있어야 하고, 날짜, 대상 부동산 주소가 정확하게 기재되어야 해요. 구두로 “엄마가 대신하라고 했어요”는 절대 법적 효력이 없어요!
📑 대리 계약 시 필수 서류 요약
| 필수 서류 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 신분증 | 등기부 소유자와 일치 여부 확인 | 사진·주민번호·주소 확인 |
| 인감증명서 | 위임장과 일치 여부 필수 | 3개월 이내 발급본 사용 |
| 위임장 | 위임 내용, 주소, 날짜 기재 | 도장·서명 필수 |
본인인지 확신이 안 선다면, 등기부등본상 연락처로 직접 전화해보는 것도 좋아요. 불안하면 영상통화로 본인 확인을 요청해도 돼요. 내 전세금은 그렇게까지 확인할 가치가 있는 돈이에요!
📑 확정일자와 전세계약서
전세계약서 작성은 단순한 문서 작업이 아니에요. 이 종이 한 장에 수천만 원이 달려 있기 때문에, 조항 하나하나를 꼼꼼히 확인하고, 내 입장에서 불리하지 않게 작성하는 게 핵심이에요. 작성 후에는 확정일자까지 꼭 받아야 전세보증금 보호를 받을 수 있어요.
계약서는 보통 부동산 중개사무소에서 준비해주지만, 내용을 그대로 믿으면 안 돼요. 보증금, 월세, 계약 기간, 전입 가능일, 관리비 포함 여부, 하자 처리 방식, 중도 해지 시 위약금 등 모든 항목이 정확히 기재되어 있어야 해요.
특약사항은 말로만 하면 아무 소용 없어요. 예를 들어 “세입자 퇴실 시 도배비용 공제 없음”, “전입신고 및 확정일자 세입자 직접 진행” 같은 조항도 글로 남겨야 나중에 분쟁 시 보호받을 수 있어요. 말은 증거가 되지 않아요.
계약서 작성이 끝났다면, 반드시 확정일자를 받아야 해요. 확정일자는 전입신고 후 주민센터에서 간단히 받을 수 있고, 온라인 ‘정부24’에서도 가능해요. 확정일자가 있어야만 집이 경매로 넘어가도 전세금 일부를 돌려받을 수 있어요.
📝 전세계약서 작성 체크포인트
| 항목 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 보증금/월세 | 정확한 금액과 입금일 표기 | 입금계좌 명의까지 명시 |
| 계약 기간 | 입주일~만료일 명시 | 만료 후 자동연장 조건 확인 |
| 특약사항 | 도배, 하자, 관리비, 양도 금지 등 | 구두약속 NO, 문서로 명확히 |
확정일자를 받으러 갈 때는 계약서 원본을 반드시 가져가야 해요. 주민센터 방문 전, 임대차계약서 사본도 스캔해서 보관해두면 안전해요. 계약서의 날짜, 서명, 금액 부분이 선명하게 보여야 확정일자가 처리돼요.
🚚 이사 전 체크리스트
전세계약이 끝났다고 해서 방심하면 안 돼요. 진짜 중요한 건 ‘이사 전’에 마무리해야 할 몇 가지 핵심 절차예요. 전입신고, 확정일자, 잔금 지급, 열쇠 수령, 하자 체크 등 이사 당일과 바로 다음 날 안에 해야 할 일이 많아요.
첫 번째는 잔금 지급이에요. 절대 잔금을 먼저 입금하고 열쇠를 받지 마세요. ‘돈 먼저 보내면 열쇠 드릴게요’ 같은 말에 속으면 안 돼요. 반드시 **열쇠와 등기부등본 확인 후 잔금**을 입금해야 해요.
두 번째는 이사 당일 전입신고와 확정일자예요. 온라인으로도 가능하지만, 동주민센터 방문이 더 확실해요. 전입신고 후 확정일자를 받아야 임차권이 완전히 보호돼요. 순서도 중요해요. 전입신고 → 확정일자 순서로 해야 법적으로 유효해요.
세 번째는 하자 확인이에요. 입주 전 집 전체 사진과 영상을 찍어두면 나중에 원상복구 문제로 분쟁이 생겼을 때 내가 낸 하자가 아니라는 걸 입증할 수 있어요. 벽지, 장판, 창문, 곰팡이, 보일러 작동 상태도 체크해야 해요.
📋 이사 전 꼭 해야 할 체크리스트
| 항목 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 잔금지급 | 열쇠 수령 후 계좌이체 | 등기부도 당일자 확인 |
| 전입신고 | 주소지 관할 주민센터 | 확정일자보다 먼저 해야 함 |
| 하자 확인 | 사진/영상 기록 남기기 | 보일러·창문·도어락 등 포함 |
특히 혼자 이사하는 경우에는 부모님이나 친구 한 명과 함께 입주 확인을 하는 게 좋아요. 계약 당일 혼자 움직이면 실수하기 쉬워요. 체크리스트를 미리 출력해서 들고 가는 것도 강력 추천해요!
⚠️ 위험 신호 체크포인트
전세사기를 피하기 위해선 ‘위험 신호’를 미리 알아차리는 게 중요해요. 계약 전에 이상한 낌새가 느껴진다면 절대 무시하지 마세요. 보통 이런 상황에서 피해가 시작돼요. ‘싼 가격’, ‘급한 계약’, ‘서류 회피’, ‘대리인 계약’ 등이 대표적인 전조예요.
예를 들어 시세보다 3천만 원 이상 저렴한 전세매물이 있다면 이유가 있어요. 매도 시세가 3억인데 전세보증금이 2억 7천이면 거의 풀전세 상태죠. 이건 깡통전세일 확률이 높아요. 만약 대출까지 많이 껴 있으면 위험은 배가 돼요.
또한 ‘오늘 계약해야 해요’, ‘계약금부터 주세요’, ‘등기부는 나중에 드릴게요’ 같은 말은 전형적인 사기 수법이에요. 특히 서류를 계약 당일까지 보여주지 않는 경우는 100% 피해야 해요. 확인 없이 서명하면 안 돼요!
대리인이 계약을 진행할 경우, 위임장과 인감증명서가 없으면 무조건 계약을 미뤄야 해요. ‘가족이에요’, ‘오래된 세입자예요’라는 말로 포장해도, 법적으로 소용없는 말일 뿐이에요. 문서로 입증되지 않는 계약은 무효일 수 있어요.
🚨 이런 상황이라면 계약 보류!
| 위험 신호 | 설명 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 시세보다 현저히 저렴 | 깡통전세 위험 | 보증보험 가입 가능 여부 확인 |
| 계약 급촉구 | "오늘 아니면 못 구해요" | 서류 확인 전 계약 금지 |
| 대리인 계약 | 위임장/인감 없으면 불법 | 꼼꼼한 문서 검토 필요 |
불안한 느낌이 들면, ‘세입자 권리정보 시스템’이나 ‘깡통전세 지도’ 같은 공공기관 서비스를 활용해 위험 여부를 미리 점검해보는 것도 좋아요. 요즘은 AI가 알려주는 전세 위험지수도 있어요.
❓ FAQ
Q1. 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 서류는?
A1. 등기부등본이에요. 소유자와 권리관계를 확인할 수 있어요.
Q2. 확정일자는 언제 받아야 하나요?
A2. 전입신고한 당일 혹은 직후, 주민센터에서 바로 받는 게 좋아요.
Q3. 근저당이 많은 집은 전세 들어가도 되나요?
A3. 설정금액이 시세의 60~70% 이상이면 매우 위험해요.
Q4. 계약 상대방이 대리인이라면 어떻게 해야 하나요?
A4. 위임장과 인감증명서를 확인하지 않으면 계약하지 말아야 해요.
Q5. 계약 전에 전입세대 열람이 필요한가요?
A5. 꼭 필요해요. 전입이 이미 꽉 찼다면 위험할 수 있어요.
Q6. 전세보증보험은 언제까지 들어야 하나요?
A6. 계약 체결 후 1개월 이내에 가입하는 게 가장 안전해요.
Q7. 계약서에 특약사항이 없으면 불리한가요?
A7. 구두 약속은 법적 효력이 없기 때문에 반드시 문서로 남겨야 해요.
Q8. 계약서 사본만 가지고 있어도 괜찮나요?
A8. 원본을 반드시 보관해야 해요. 사본은 법적 증거로 부족해요.