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내 이름으로 집 짓는 방법과 등기 절차

by 내집마련멘토 2025. 6. 28.
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집짓는 방법과 등기절차

 

 

 

🏠 집 짓기 전 소유권 준비

내 이름으로 집을 짓기 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 땅의 소유권이에요. 아무리 좋은 설계와 예산이 준비되어 있어도, 내가 직접 소유하지 않은 땅 위에 건축을 할 수는 없어요. 만약 부모님 명의의 토지라면 증여나 매매를 통해 내 이름으로 등기를 옮겨야 하고, 공유지일 경우에는 다른 공유자의 동의가 반드시 필요해요.

 

2025년 기준, 토지 소유권을 내 명의로 이전하기 위해서는 등기소에 가기 전 부동산 거래신고를 먼저 해야 해요. 이는 부동산 거래신고법에 따라 모든 매매, 증여, 교환 등이 신고 대상이기 때문이에요. 보통 구청이나 민원24, 부동산거래관리시스템에서 온라인으로도 가능하고, 오프라인으로 신고할 경우 '거래계약서' 사본과 '인감증명서' 등이 필요해요.

 

토지를 상속받은 경우에는 조금 다르게 진행돼요. 상속이 개시되면 먼저 가족관계증명서, 제적등본 등을 준비해 '상속등기'를 해야 하고, 이후에 상속인의 지분을 조정하거나 단독 소유로 변경할 수 있어요. 특히 상속재산 중 부동산 비율이 높다면 '상속포기'나 '협의분할' 과정도 사전에 논의해야 갈등을 줄일 수 있어요.

 

이처럼 내 명의로 건축하려면 땅의 소유 여부가 가장 핵심이에요. 이 과정에서 많이들 헷갈리는 것이 바로 '지목'이에요. 집을 짓기 위해서는 지목이 대지(宅地)여야 해요. 만약 현재 밭(전)이나 논(답)이라면 '용도 변경'과 '형질 변경 허가'가 필요하답니다. 지자체마다 조건이 다르기 때문에, 반드시 해당 시청이나 군청에 문의해야 해요.

 

또한, 도시지역 내에 있는 땅이라면 '도시계획구역'에 속해 있을 가능성이 커요. 이런 경우에는 건축이 가능한 지역인지 확인해야 하고, 농지라면 '농지전용허가'를 별도로 받아야 해요. 이 허가 없이 집을 지었다간, 무허가건축물로 간주되어 철거 명령까지 받을 수 있답니다.

 

토지대장과 등기부등본은 무조건 열람해서 확인해봐야 해요. 특히 지분이 복잡하거나, 근저당이나 가압류가 설정되어 있다면 그 문제부터 해결해야 해요. 나는 한번 이런 문제를 무시하고 진행했다가, 결국 등기 못하고 건물만 애물단지가 된 케이스도 직접 들은 적 있어요. 그래서 나는 이런 절차가 중요하다고 느꼈어요.

 

소유권 정리 후에는 최종적으로 '건축 가능 확인서'를 받아야 해요. 각 지자체 건축과에 문의하면 발급 절차를 안내해주는데, 위치도면과 지번만 알면 비교적 간단하게 처리할 수 있어요. 만약 토지이용계획확인서를 함께 확인하면, 해당 부지에 건축이 제한되는 요소가 있는지도 알 수 있어서 좋아요.

 

요약하자면, 땅이 내 명의인지, 지목은 적절한지, 법적 제한은 없는지를 모두 체크해야 해요. 이 모든 게 정리돼야 비로소 다음 단계인 설계와 건축 허가로 넘어갈 수 있어요. 대부분 여기서 막히기 때문에 처음부터 꼼꼼히 확인하는 게 가장 중요하답니다.

 

아래 표는 건축 가능 여부를 사전에 확인할 수 있는 서류와 그 용도를 정리한 거예요. 간단하게 확인하고 넘어가면 큰 도움이 될 거예요 🧾

 

📄 건축 가능 확인을 위한 서류 비교표

서류명 용도 발급처
토지대장 지목/소유자 확인 민원24/시청
등기부등본 소유권 및 권리관계 확인 대법원 등기소
토지이용계획확인서 건축제한 여부 확인 정부24/지자체

 

 

📐 건축 설계와 인허가 절차

토지 소유권이 정리되었다면 다음 단계는 건축 설계예요. 이 과정에서 가장 중요한 건 내가 원하는 공간을 어떻게 현실화할 수 있는지, 그리고 법적으로 가능한 설계인지 확인하는 거예요. 설계는 보통 건축사무소나 설계사에게 의뢰해요. 이때 내가 어떤 구조로 살고 싶은지, 몇 평 규모로 지을 것인지, 예산은 어느 정도인지 구체적으로 말해야 해요.

 

설계를 시작하면 먼저 ‘기본 설계’를 진행하고, 이후에 ‘실시설계’로 넘어가요. 기본 설계는 구조와 외형, 배치 등을 대략적으로 잡는 단계고, 실시설계는 실제 시공을 위한 도면, 전기·배관 도면까지 모두 포함하는 자세한 작업이에요. 설계비는 건축비의 3~5% 정도로 예상하면 되고, 규모나 건축사에 따라 달라질 수 있어요.

 

설계가 완료되면 이제 본격적으로 ‘건축허가’를 받아야 해요. 단독주택처럼 비교적 간단한 건축은 ‘건축신고’로도 가능하지만, 대지면적이나 구조에 따라 ‘건축허가’가 필요할 수 있어요. 허가 여부는 대지 위치, 용도지역, 건폐율, 용적률 등 여러 기준에 따라 결정돼요. 이런 정보는 토지이용계획확인서에 나와 있으니 꼭 확인해보는 게 좋아요.

 

건축허가는 관할 구청 또는 시청 건축과에서 진행해요. 준비 서류로는 설계도면, 건축신청서, 토지등기부등본, 인감증명서, 건축사 확인서 등이 필요하고, 인허가 처리 기한은 보통 2주~1달 정도 걸려요. 지자체의 정책에 따라 차이가 있으니 미리 전화해서 상담하는 게 좋아요.

 

2025년 현재는 친환경 건축물이나 에너지효율 인증을 요구하는 지역도 많아졌어요. 이런 경우에는 태양광 패널 설치 계획서나 단열재 적용 내용까지 제출해야 하기도 해요. 특히 단열, 채광, 통풍 등 주거환경 기준이 강화되었기 때문에 건축사와 충분히 논의하면서 반영해야 해요.

 

이 과정에서 놓치기 쉬운 건 ‘건축선 후퇴’예요. 도로와 건물 사이 거리를 확보해야 하는 규정이 있는데, 이걸 모르고 설계하면 다시 설계하거나 허가가 반려될 수 있어요. 또 하나 중요한 건 ‘조경계획’이에요. 일정 면적 이상 건축 시 조경 설치 의무가 생기는데, 이걸 빠뜨리면 사용승인도 지연될 수 있어요.

 

나는 생각했을 때, 이 단계에서 제일 중요한 건 전문가와의 소통이에요. 인터넷 정보로 설계를 시작하면 필수 서류나 법적 조건을 놓치기 쉬워요. 그러면 설계 수정만 수차례, 그만큼 시간과 비용이 늘어나요. 설계사와 자주 소통하면서 지역 건축 조례까지 반영하는 게 핵심이에요.

 

아래 표는 설계 및 허가 절차에서 필요한 항목과 진행 기관을 정리한 거예요. 복잡해 보이지만, 단계별로 정리해두면 한눈에 보기 편하답니다 🧾

 

📋 건축 설계 및 인허가 절차 요약표

단계 내용 관할 기관
기본설계 건축 형태, 구조, 규모 설정 건축사무소
실시설계 도면·전기·배관 포함 정밀 설계 건축사무소
건축허가 신청 설계도 제출 및 행정 심사 구청/시청 건축과

 

 

🔨 시공 계약 및 건축 시작

건축허가가 완료되면 이제 본격적으로 집 짓는 일이 시작돼요. 가장 먼저 할 일은 바로 ‘시공사 선정’이에요. 보통 설계를 맡은 건축사무소에서 시공사를 소개해주기도 하지만, 직접 비교 견적을 받아보고 결정하는 게 좋아요. 2025년 현재 단독주택 시공 단가는 평당 약 500만 원 전후로, 구조나 마감재에 따라 큰 차이가 나요.

 

시공사와 계약할 때 가장 중요한 건 ‘표준공사계약서’를 활용하는 거예요. 국토교통부에서 제공하는 양식을 기반으로 진행하면 공사금액, 기성금 지급 조건, 공사기간, 하자보수 책임 등이 명확히 정리돼요. 꼭 특약 사항으로 ‘공기 지연 시 책임’과 ‘잔금 지급 시점’을 추가하는 게 좋아요. 공사 지연은 예산 초과의 원인이 되거든요.

 

계약 후에는 ‘착공신고’를 해야 해요. 이는 본격적인 공사 시작을 알리는 절차로, 관할 지자체 건축과에 신고서를 제출해요. 착공신고에는 건축허가서, 시공계약서, 감리자 계약서, 시공사의 사업자등록증 등이 필요하고, 보통 신고 후 1~2일 안에 착공이 가능해요. 이 절차 없이 공사를 시작하면 불법건축물로 간주돼요.

 

공사가 시작되면 첫 단계는 기초공사예요. 지반조사 후 말뚝 박기, 철근 배근, 콘크리트 타설 등으로 진행돼요. 이후 골조공사, 창호 설치, 전기 배선, 인테리어 마감 순으로 이어지는데, 각 단계마다 감리자가 점검하고 서류로 기록해야 해요. 감리는 건축주가 직접 지정할 수도 있고, 지자체에서 지정해주는 경우도 있어요.

 

현장 공사 중에는 ‘현장 일지’를 매일 기록하는 게 좋아요. 날씨, 작업 내용, 자재 입고 등을 남기면 추후 문제가 생겼을 때 증빙자료로 활용할 수 있어요. 또, 중간에 설계 변경이 필요할 경우에는 반드시 ‘변경 설계 도면’을 감리자에게 승인받고 시공해야 나중에 사용승인 받을 때 문제가 없어요.

 

공사 중 가장 많이 발생하는 이슈는 ‘기성금 분쟁’이에요. 기성금이란 공사 진행률에 따라 중간중간 지급하는 돈인데, 시공사와 건축주 간 의견 차이로 갈등이 생기기도 해요. 그래서 계약서에 지급 시점과 산출 기준을 명확히 적어두는 게 매우 중요해요. 이걸 안 하면 중간에 공사 멈추고 법적 분쟁까지 가는 일도 많아요.

 

나는 이런 현장을 직접 본 적이 있어서 계약 단계에서 꼭 감리자와 시공사, 건축주가 같이 참여하는 삼자 계약 형식으로 가는 걸 추천해요. 서로 감시 역할이 가능하거든요. 그리고 혹시라도 시공사 교체가 필요할 상황에 대비해서 ‘하도급 변경 조건’도 계약서에 포함시키면 좋아요.

 

건축은 공사 시작부터 마무리까지가 한 묶음이에요. 감리 기록이 남지 않으면 사용승인 받을 수 없고, 전기·수도·가스 인입도 중단될 수 있어요. 그래서 공사할 땐 항상 ‘문서화’, ‘사진 기록’, ‘감리자 서명’을 습관처럼 챙겨야 해요. 아래 표에서 각 시공 단계와 필요한 관리 항목을 간단히 정리했어요 🔧

 

🔧 건축 시공 단계별 점검 리스트

단계 중요 체크사항 담당자
기초공사 지반조사, 철근 배근 확인 감리자
골조공사 콘크리트 품질, 수직·수평 점검 시공사/감리자
마감공사 창호, 인테리어, 전기 설비 점검 감리자

 

 

🧾 건축 완료 후 점검 절차

공사가 끝났다고 해서 바로 입주할 수 있는 건 아니에요. 정식으로 건축물이 완성되었는지, 안전과 규정을 모두 만족했는지를 확인받아야 해요. 이 절차를 '준공검사'라고 부르고, 검사에 통과해야 '사용승인'을 받을 수 있어요. 사용승인은 내가 이 건물의 실질적인 소유자라는 공식적인 증명이기도 해요.

 

준공검사를 받기 위해선 먼저 감리자에게 '감리 완료 보고서'를 받아야 해요. 이 보고서는 공사 전반이 설계도에 맞게 시공되었는지를 확인한 공식 문서예요. 감리자가 확인 도장을 찍지 않으면 관할 행정기관에서 사용승인을 내주지 않아요. 따라서 공사 중 감리 기록을 꼼꼼히 남기는 게 아주 중요해요.

 

이후에는 각종 인입 설비 점검이 들어가요. 전기, 수도, 도시가스 같은 생활 인프라가 제대로 시공되었는지를 해당 기관과 함께 확인해요. 예를 들어 전기는 한국전력, 수도는 시청 수도과, 가스는 지역 도시가스사에 검사를 요청해야 해요. 이 모든 게 통과돼야 실제 생활이 가능한 집이 되는 거예요.

 

그리고 무엇보다 중요한 게 바로 ‘건축물 사용승인 신청’이에요. 이건 구청 건축과에 직접 신청해야 하고, 기본 제출 서류는 감리완료 보고서, 인입 검사 결과서, 사진자료, 완공도면 등이 있어요. 구청 담당자가 현장에 나와 실사도 진행하니, 이때 문제가 생기면 승인 보류가 될 수 있어요. 특히 외부 마감 상태가 불량하면 지적받는 경우가 많아요.

 

사용승인을 받고 나면 이제 드디어 건축물이 법적으로 '존재하는' 상태가 돼요. 이게 있어야 등기소에 '건물 등기'를 할 수 있고, 대출, 보험, 세금 처리도 가능해져요. 말 그대로 최종 골인 지점인 셈이에요. 사용승인서를 발급받으면 반드시 보관 잘 하셔야 해요. 훗날 매매나 증축할 때 꼭 필요하거든요.

 

한편, 준공 이후에도 '하자보수' 기간이 있어요. 보통 1년에서 2년까지 정해져 있고, 계약서에 명시된 하자 항목에 대해서는 무상보수를 받을 수 있어요. 그래서 시공사와 계약할 때 하자보수 관련 조항을 반드시 꼼꼼히 정해두는 게 좋아요. 특히 누수, 균열, 단열 문제는 빈번히 발생하는 대표적인 하자 항목이에요.

 

나는 현장에서 하자보수 기간을 제대로 체크 안 해서, 벽지 들뜸 문제를 내 돈으로 고친 사례를 본 적이 있어요. 그 이후론 모든 하자 항목을 사진으로 남기고, 입주 전에 체크리스트를 작성하는 습관을 들였어요. 특히 장마철 직후, 동절기엔 하자가 더 잘 드러나니 이 시기에 집중적으로 점검하는 게 좋아요.

 

아래 표는 건축물 사용승인 절차와 하자보수 관련 항목들을 정리한 자료예요. 꼭 체크리스트로 활용해보세요 ✔️

 

📝 준공 및 하자보수 체크표

절차/항목 주요 내용 담당 기관
감리 완료 보고서 설계도와 시공 일치 여부 확인 감리자
전기·수도·가스 인입 검사 생활 인프라 적정 시공 확인 한전/지자체/가스사
사용승인 건축물의 법적 인정 구청 건축과
하자보수 균열, 누수, 마감재 하자 무상 수리 시공사

 

 

📑 내 이름으로 등기하는 법

드디어 집이 완성됐고, 사용승인까지 받았다면 이제 마지막 단계인 ‘등기’를 해야 해요. 등기는 말 그대로 법적으로 “이 집은 내 거예요!” 하고 인정받는 과정이에요. 등기를 하지 않으면 아무리 직접 지은 집이라도 내 소유로 인정되지 않기 때문에 반드시 진행해야 해요.

 

건물 등기는 ‘신축 건물 소유권보존등기’라는 이름으로 진행돼요. 기존 주택 매매와 달리, 내가 새로 지은 건물을 법적으로 처음 등록하는 거라 ‘보존’이라는 단어가 붙는 거예요. 소유권보존등기를 마쳐야만 향후 매매, 담보대출, 보험가입, 재산세 부과 등이 가능해져요.

 

2025년 현재는 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 신청서를 미리 작성할 수 있어요. 하지만 신축 등기는 아직까지 대부분 등기소에 직접 방문해서 신청하는 걸 선호해요. 서류 검토나 보완이 필요할 수 있기 때문이에요. 등기소는 집이 있는 관할 지방법원 등기과에서 담당해요.

 

소유권보존등기를 하기 위해 준비할 서류는 다음과 같아요. 첫째, ‘건축물대장’이에요. 이는 사용승인을 받은 뒤, 시청 건축과나 정부24에서 발급받을 수 있어요. 둘째는 ‘건축물 사용승인서’로, 사용승인 절차에서 발급받은 서류죠. 그리고 셋째는 ‘등기신청서’, ‘신청인의 인감증명서’, ‘신청인의 주민등록등본’ 등이 필요해요.

 

또한, ‘건축설계도면’과 ‘토지등기부등본’도 함께 제출해야 하는 경우가 있어요. 이때 설계도면은 건축사에게 요청하면 PDF 또는 인쇄본으로 받을 수 있고, 토지등기부등본은 정부24에서 열람 가능해요. 요즘엔 등기소 창구에서 서류 접수 후 심사가 빠르면 1~3일 안에 완료되기도 해요.

 

등기에는 세금도 함께 발생해요. 대표적으로 ‘등록면허세’가 있고, 건축물 평가가액의 약 0.8% 수준이에요. 지역마다 약간씩 다르며, ‘교육세’도 함께 붙어요. 시가표준액 기준으로 세금을 계산하므로, 세무사나 구청 세무과에 문의해 대략적인 세액을 확인하고 준비하는 게 좋아요.

 

나는 개인적으로 등기 절차를 처음 해봤을 때, 서류 누락으로 두 번이나 등기소에 왔다 갔다 했던 기억이 있어요. 그래서 꼭 필요한 서류를 사전에 체크리스트로 만들고, 관할 등기소에 전화해서 한번 더 확인받고 갔더니 한 번에 끝낼 수 있었어요. 등기는 행정의 마지막 단추이니 정말 꼼꼼하게 준비해야 해요.

 

아래 표는 등기 절차를 정리한 자료예요. 한눈에 확인하고 빠뜨리는 것 없이 진행해보세요! 🧾

 

🏡 건물 등기 절차 요약표

절차 내용 처리기관
건축물대장 발급 사용승인 후 시청에서 발급 시청/정부24
등기신청서 작성 인감증명서, 주민등록등본 포함 인터넷등기소
등기소 제출 직접 방문 후 서류 심사 관할 지방법원 등기과
등록면허세 납부 평가액 기준 세금 납부 시청 세무과

 

 

⚠️ 절차 중 주의사항 정리

집 짓기 과정은 정말 복잡하고 단계가 많기 때문에, 한 군데에서 실수하면 전체 일정이 늦어지거나 비용이 크게 증가할 수 있어요. 그래서 각 단계에서 꼭 주의해야 할 점들을 정리해두는 게 좋아요. 이 세션에서는 실제로 자주 발생하는 실수와 그에 대한 대처 방법을 알려드릴게요.

 

첫 번째로 많은 분들이 실수하는 게 ‘토지 지목과 건축 가능 여부’ 확인 없이 설계를 진행하는 경우예요. 앞서 말했듯이, 논이나 밭, 임야는 용도 변경 없이 건축할 수 없어요. 그런데 이런 부분을 간과한 채 설계를 맡기고 착공 단계에서 막히는 사례가 정말 많아요. 토지이용계획확인서와 건축 가능 여부는 설계 이전에 필수로 확인해야 해요.

 

두 번째는 ‘건축 허가 전 설계 변경’이에요. 건축사와 설계를 진행하다 보면 생각이 바뀌거나 예산이 달라져서 구조를 바꾸고 싶어지는 경우가 많아요. 이럴 땐 반드시 변경 설계를 통해 다시 검토 받아야 해요. 임의로 변경된 설계로 착공하거나 시공하면 준공검사 때 거절될 수 있어요. 변경된 구조는 감리자가 승인해야만 법적으로 인정돼요.

 

세 번째는 시공사와의 계약 미비예요. 특히 견적서만 가지고 구두로 계약하거나, 인터넷에서 소개받은 시공사와 표준계약 없이 공사를 시작하는 경우 큰 문제가 생길 수 있어요. 하자보수 기간, 지연 배상, 기성금 조건 등을 구체적으로 계약서에 명시하지 않으면 추후 분쟁에서 손해를 보기 쉬워요. 공사 중단 사례도 대부분 이런 계약 문제에서 시작돼요.

 

네 번째는 감리자의 역할을 간과하는 거예요. 감리자는 단순히 점검하는 사람이 아니라, 준공 승인까지 책임지는 위치예요. 감리자가 시공과정을 제대로 체크하지 않으면 준공 후 문제가 생기고, 사용승인이 거부되는 일이 생길 수 있어요. 감리자의 서류나 서명은 모든 공사 문서에 포함되어야 해요. 감리 일지도 반드시 매일 기록해두세요.

 

다섯 번째는 ‘사진 기록과 증빙 부족’이에요. 모든 공정마다 사진을 남겨두는 게 정말 중요해요. 나중에 하자가 생기거나, 시공 누락에 대한 책임을 묻기 위해서는 시공 당시의 기록이 필요하거든요. 요즘은 핸드폰 카메라로 충분하고, 클라우드에 날짜별로 정리해두면 훨씬 좋아요. 특히 기초공사, 방수, 단열 시공은 반드시 남겨야 해요.

 

여섯 번째는 세금 누락이에요. 신축주택은 ‘등록면허세’ 외에도 취득세, 지방교육세, 도시계획세 등이 함께 붙을 수 있어요. 그런데 이걸 모른 채 예산을 짜서 입주 직전에 납부 못 하고 등기가 지연되는 사례가 있어요. 입주 전에 세무서나 구청 세무과에 세금 견적을 요청해 미리 준비해두는 게 좋아요. 지방세납부 사이트에서 직접 계산도 가능해요.

 

마지막으로, ‘등기소 접수 기한 놓침’이에요. 사용승인을 받고 나면 보통 1개월 내에 등기를 마쳐야 하고, 이 기한을 넘기면 과태료가 발생할 수 있어요. 특히 다가구주택이나 상가주택처럼 용도가 복합적인 건물은 등기 서류도 복잡해지기 때문에 접수 기한을 놓치지 않도록 바로 진행해야 해요. 미루지 말고 서두르는 게 가장 좋아요.

 

아래는 위 내용을 요약한 주의사항 정리표예요. 캡처해서 저장해두면 큰 도움이 될 거예요 ⚠️

 

📌 집 짓기 절차별 주의사항 요약표

주의사항 발생 시점 예방법
지목 확인 누락 설계 전 토지이용계획서 확인
감리 서류 누락 시공 중~준공 감리자 매일 확인 및 서명
등기 기한 초과 사용승인 후 1개월 내 접수 필수

 

 

💰 필요한 비용과 세금 계산

집을 짓는 데는 마음만으로 되는 게 아니죠. 철저한 예산 계획이 있어야 해요. 처음엔 단순히 “건축비만 있으면 되겠지?”라고 생각하기 쉬운데, 실제로는 설계비, 인허가 수수료, 세금, 인입공사비, 등기비용까지 정말 다양한 항목이 있어요. 이 세션에서는 내가 집을 짓는 데 실제로 필요한 비용을 구체적으로 정리해줄게요.

 

2025년 기준으로 일반적인 단독주택(연면적 약 30평 기준)을 지을 경우, 총비용은 대략 2억 5천만 원에서 3억 원 사이로 예상돼요. 여기에는 순수 시공비 외에도 주변 인입 공사와 세금 등이 포함되어 있죠. 실제로 이 부분을 간과해서 공사가 중단되거나 추가 대출을 받는 사례가 많아요.

 

첫째, 건축설계비. 건축비의 약 3~7%를 설계비로 봐요. 2억 원 기준이면 약 600만 원~1,400만 원 정도가 들어가요. 건축사무소마다 차이가 있고, 친환경 인증 건물이나 설계가 복잡할수록 비용이 높아져요. 기본설계와 실시설계를 나눠 계약하는 경우도 있으니 계약 전에 꼭 확인해봐야 해요.

 

둘째, 시공비. 2025년 현재 평당 건축비는 약 500~650만 원이에요. 철근콘크리트 구조인지, 목조인지에 따라 달라지고, 마감 자재의 급에 따라 큰 차이가 나요. 예를 들어 고급 마루, 시스템창호, 조명 일체형 설비 등을 선택하면 그만큼 올라가요. 시공 계약서에 자재 목록을 반드시 명시하는 게 좋아요.

 

셋째, 인허가 비용. 건축허가 수수료, 감리비, 착공신고 수수료, 각종 설비 검사비 등이 들어가요. 지자체마다 다르지만 평균적으로 300만 원 내외가 들어가고, 감리비는 약 100만 원에서 200만 원 선이에요. 친환경 설계일 경우 에너지 효율 심사비도 추가될 수 있어요.

 

넷째, 인입공사비. 전기, 수도, 가스, 통신 등을 건물로 끌어오는 작업이에요. 각각의 기관에 따로 신청해야 하고, 땅 상태나 인입 거리, 도로 위치 등에 따라 비용이 크게 달라져요. 보통 총합 500만 원~1,000만 원 선에서 예상하면 돼요. 관할 한전지사, 수도과, 도시가스사에 사전 문의하면 견적을 받을 수 있어요.

 

다섯째, 세금. 주택을 지을 때 주요 세금은 ‘취득세’, ‘등록면허세’, ‘지방교육세’ 등이 있어요. 신축은 ‘건물 시가표준액’ 기준으로 세금이 부과돼요. 대략 건축비의 1.5%~2% 내외로 보면 되고, 예를 들어 2억 원짜리 집을 지었다면 세금은 300만 원~400만 원 예상하면 돼요. 납부는 보통 등기 직전에 한 번에 이뤄져요.

 

여섯째, 등기비용. 등록면허세 외에도 ‘법무사 수수료’가 발생해요. 직접 진행하면 아낄 수 있지만, 처음인 경우엔 법무사에게 맡기는 게 안전해요. 수수료는 지역마다 다르지만 보통 30만 원~50만 원 사이예요. 등기촉탁 비용도 함께 확인하세요.

 

일곱째, 예비비. 공사 중 자재 변경, 날씨 문제, 시공사 변경 등 예측하지 못한 상황이 많기 때문에 최소 5~10%의 예비비를 반드시 확보해야 해요. 이 예비비가 없으면 공사가 중단될 수도 있어요. 나는 예비비 없이 진행했다가 마지막 인입공사에서 비용이 모자라 대출을 한 기억이 있어요. 꼭 챙기세요.

 

아래 표는 총비용 예상 항목과 평균 금액을 정리한 표예요. 예산 계획 세울 때 활용해보세요 💵

 

💸 집 짓기 비용 항목별 정리표

항목 평균 비용 (30평 기준) 비고
건축설계비 600~1,400만 원 설계 난이도에 따라 변동
시공비 1억 5천~2억 원 마감재와 구조 선택 영향
인허가·감리비 300~500만 원 지자체별 차이
인입공사비 500~1,000만 원 전기·가스·수도 포함
세금 300~400만 원 시가표준액 기준
등기 및 수수료 30~50만 원 법무사 위임 시
예비비 최소 1,000만 원 이상 5~10% 확보 권장

 

 

❓ FAQ

Q1. 집을 짓기 위해 반드시 내 명의로 토지를 등기해야 하나요?

 

A1. 네, 맞아요! 타인 명의의 토지에는 본인 명의의 건축 허가를 받을 수 없어요. 반드시 내 이름으로 등기된 토지여야 집을 지을 수 있어요.

 

Q2. 건축설계는 꼭 건축사에게 맡겨야 하나요?

 

A2. 네. 건축허가를 받으려면 반드시 건축사 자격을 가진 전문가의 도장이 들어간 설계도면이 필요해요. 무자격자 설계는 법적으로 인정되지 않아요.

 

Q3. 착공신고는 왜 꼭 해야 하나요?

 

A3. 착공신고는 건축법상 공사를 시작하는 공식 절차예요. 이를 하지 않으면 무허가건축물로 간주돼서 공사중지 명령이나 과태료가 나올 수 있어요.

 

Q4. 감리자는 꼭 지정해야 하나요?

 

A4. 네! 1종·2종 건축물(단독주택 포함)도 대부분 감리자 지정이 필수예요. 감리자가 없으면 준공검사 및 사용승인 자체가 불가능해요.

 

Q5. 사용승인을 받지 않고 이사하면 어떻게 되나요?

 

A5. 매우 위험해요! 불법 입주로 간주되며, 전기나 가스 인입도 제한될 수 있어요. 사용승인을 받은 뒤에만 입주가 가능해요.

 

Q6. 건물 등기는 꼭 법무사를 통해야 하나요?

 

A6. 아니에요! 직접 등기소에 가서 할 수도 있어요. 하지만 서류가 복잡하다면 법무사의 도움을 받는 것이 효율적일 수 있어요.

 

Q7. 신축하면 재산세도 많이 나오나요?

 

A7. 처음 5년은 일반 재산세의 50% 감면 혜택이 있어요! 단독주택은 공시가격과 면적에 따라 다르게 산정되니 시청 세무과에 꼭 문의해보세요.

 

Q8. 지금 바로 내가 받을 수 있는 지원금은 없을까요?

 

A8. 있어요! 지자체마다 귀농주택 지원금, 신혼부부 전원주택 보조금 등 다양한 제도가 있어요. 해당 시청 주택과 또는 복지포털에서 확인해보세요.

 

 

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